DACHBODEN-AUSBAU

– SO WIRD IHR PROJEKT EIN ERFOLG

Ein Dachausbau löst nicht nur Ihre Platzprobleme, er ist vor allem ein kostengünstigste Möglichkeit, zusätzlichen Wohnraum zu gewinnen. Der Begriff Dachausbau geht uns bisweilen sehr leicht über die Lippen, dabei ist er alles andere eine Beschäftigungstherapie fürs Wochenende.

Die Vergrößerung des Wohnraums ist eine komplexe und arbeitsintensive Aufgabe, die nicht nur handwerkliches Geschick, sondern auch Erfahrung, Knowhow und Kompetenz für viele unterschiedliche Gewerke erfordert.

Allem voran bedarf es eines durchdachten Konzepts, welches alle Ihre Bedürfnisse sowie jeden Ihrer Arbeitsschritte berücksichtigt. Die Frage nach den Kosten ist, aufgrund der unterschiedlichsten Haus- und Dachbodenarten, ähnlich schwierig zu beantworten. Planen Sie den Ausbau Ihres Dachbodens, dann erfahren Sie in diesem Beitrag, welche Punkte es zu beachten gilt und welche Kosten auf Sie zu kommen.

Erste Überlegungen

Falls Sie mit dem Gedanken spielen, Ihren Dachboden auszubauen, sollten Sie sich zunächst mit der Beantwortung einiger Fragen beschäftigen:

1. Wie möchten Sie den dazugewonnenen Wohnraum nutzen?
2. Welche Dachform bietet Ihr Haus ?
3. Eignet sich mein Dachboden für einen Ausbau?
4. Ist die vorhandene Bausubstanz qualitativ ausreichend für den Umbau
5. Welcher Art soll  die Wärmedämmung sein?
6. Welche Baugenehmigungen müssen eingeholt werden?
7. Kann ich für den Ausbau evtl. Fördermaßnahmen in Anspruch nehmen?
8. Sollte ich nicht besser eine erfahrene Profi-Firma mit dem Ausbau betrauen?

Wann ist der Ausbau sinnvoll?

Der Ausbau eines Dachbodens macht erst Sinn, wenn neben einer ausreichend großen Fläche genügend Höhe zur Verfügung steht.. Generell gilt ein Dachboden gilt erst dann als vollwertiger Wohnraum, wenn die Hälfte der Wohnfläche eine Raumhöhe von mindestens 2,30 Meter aufweist.

Darüber hinaus muss die Tragfähigkeit durch einen Statiker überprüft werden. Da der Geschossboden nach dem Ausbau deutlich mehr Gewicht aushalten muss und auch die Dachsparren durch die Verkleidung mit Bauplatten und Dämmmaterial belastet werden, ist eine statische Überprüfung unumgänglich.

Diese Aufgabe übernimmt entweder ein Architekt oder Statiker.  Diese ermitteln, ob der Dachboden über die nötige Stabilität verfügt, um spätere Belastungen durch Installationen, Bodenaufbau, Mobiliar und Personen standzuhalten.

Nachdem Sie sich im Vorfeld überlegt haben, ob Sie Ihren Dachboden zum Wohnen oder als isolierten Stauraum ausbauen möchten und die Höhe des Raumes es zulässt, geht es an die Planung. Da der Geschossboden nach dem Ausbau deutlich mehr Gewicht tragen muss und auch die Dachsparren durch die Verkleidung mit Bauplatten und Dämmmaterial belastet werden, ist eine statische Überprüfung unumgänglich. Das kann nur ein Fachmann – Architekt oder Statiker.

Ohne exakte Planung geht’s nicht

Erste Ideen, Entwürfe und Skizzen der künftigen Raumaufteilung des Dachbodens sollten Sie im Vorfeld selbst anfertigen.

Ebenso sollten Elektroinstallation, Wasseranschlüsse und Heizelemente in der Skizze erfasst sein. Anhand dieser Aufstellung wird deutlich, dass es der Ausbau mehr als nur handwerkliches Geschick erfordert. Unser Tipp: Wenden Sie sich an einen erfahrenen Baufirma, wie die Firma Baukonzepte in Erkelenz.

Hier werden nicht nur alle nötigen Gewerke abgedeckt, sondern auch Arbeiten wie Schall- und  Brandschutz sowie Wärmedämmung professionell ausgeführt.

Zustand des Dachbodens und seine Umgebung

Wie schon erwähnt kommt es nicht nur auf die Bauform Ihres Dachbodens an – auch der Zustand von Mauerwerk, Boden und dem Dach entscheiden über die Machbarkeit bzw. den Kostenumfang.

Darum sollten Sie sich bereits vor der Planung einen Überblick verschaffen. Das Mauerwerk sollte z.B. bei Giebelwänden trocken bzw. frei von Feuchtigkeit sein. Begrüßenswert ist eine relativ ebene Oberfläche, um späteres Verputzen so einfach wie möglich zu machen.

Mit einer Dampfsperre bzw. Dampfbremse ist man gut beraten. Zwischen Dachsparren und Dachpfannen sollte man sich mittels einer diffusionsoffenen Unterspannbahn gegen Feuchtigkeit, die von außen eindringen kann, schützen. Fällt die Wahl auf eine nicht diffusionsoffene Spannbahn, muss unbedingt ein Abstand zwischen Dämmmaterial und Unterspannbahn zur effektiven Hinterlüftung gelassen werden.

Wer den Dachboden als Wohnraum nutzen möchte, sollte sich auf diese Weise vor eindringendem Wasser schützen. Bleibt diese Vorsichtsmaßnahme aus, können spätere Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelbildungen nicht so ohne Weiteres korrigiert werden.

Vor der Beseitigung von störenden Stützen bzw. Querbalken oder Pfosten sollten Sie, um Schäden zu vermeiden, berücksichtigen ob es sich um tragende oder nicht tragende Elemente handelt.

Rechtliche Hürden

Nicht für alle Dachausbauten ist eine Genehmigung erforderlich. In der Regel gilt bzgl. der Baugenehmigung für den Dachausbau folgendes:

Ob eine Baugenehmigung erforderlich ist oder nicht, hängt vom Umfang der geplanten Arbeiten ab. Wird mit dem Dachausbau neuer Wohnraum geschaffen, bedeutet das eine Nutzungsänderung und diese ist in den meisten Bundesländern genehmigungspflichtig.

Es macht nämlich einen Riesenunterschied, ob Sie die dazugewonnene Fläche als Abstellplatz für ausrangierte Gegenstände oder als Lage für selten benötigte Gerätschaften nutzen, oder ein Wohnraum mit zusätzlichen Fenstern, Dachgauben und Wasserinstallation bzw. Heizung  entsteht.

Die Grundvoraussetzung für den Ausbau ist die Eignung des Raumes. Bei zu flachen Dächern ist es grundsätzlich problematisch oder auch sinnlos auszubauen, da auf einem großen Teil der Fläche nur wenig Raumhöhe zur Verfügung steht.

Optimal eignen sich Dächer mit einer Dachneigung zwischen 35° und 50° – bei diesen Häusern bringt man ohne große Raumverluste häufig ein komplettes zusätzliches Geschoss im Dachraum unter.

Praktisch ist es, wenn der Dachbodenausbau schon beim Bau des Hauses erledigt oder zumindest grundlegend vorbereitet wurde. Diese Vorgehensweise spart Aufwand und Geld. Der Ausbau kostet dann pro m³  Wohnfläche oft bis zu 25 % weniger als bei einem unvorbereiteten Dachbereich.

Nachdem rechtliche Bedingungen erfüllt sind, die Baugenehmigung für Ihr Projekt erteilt wurde und der Statiker sein Okay gegeben hat, bleibt noch zu klären, welche Firma Sie mit dem Ausbau bzw. der Elektro- und Sanitärinstallation betrauen.

In vielen Fällen ist der Dachboden nicht viel mehr als eine ungeheizte, dunkle Lagerfläche für alles, was im Wohnbereich darunter zu viel Platz beansprucht. Um daraus nun einen bewohnbaren Raum zu erschaffen, muss man sich einigen handwerklichen Herausforderungen stellen.

Dazu gehören die Gestaltung von Boden, Wände, Decke, Wärmedämmung, Lichtqualität, Luftversorgung, Wasser- und Abwassersituation sowie die Elektroinstallation.

Im Einzelnen bedeutet das:   

1. Das Dach muss eine wirksame Dämmung erhalten.
2. Der Aufbau der Dämmung hat System: Auf der Innenseite muss zwischen den Dachsparren eine Dämmung aufgebracht werden. Im Anschluss erfolgt die Verkleidung der Wände.
3. Für optimale Lichtverhältnisse müssen ausreichend Dachfenster und evtl. sogar Gauben eingebaut werden.
4. Die Fußbodengestaltung muss festgelegt werden – Bodenmaterial Holz oder Estrich sowie Bodenbelag.
5. Deckengestaltung – abgehängt und/oder mit Stromanschlüssen für die Beleuchtung versehen.
6. Anzahl und Stärke der Trennwände. Menge der Zimmertüren. Bestimmung DIN rechter oder DIN linker Türen und deren Platzbedarf beim Aufschwingen.
7. Einbau von Strom-, Wasser- und Heizungsleitungen in den Wänden. Abwasserrohre installieren. Dazu müssen vorhandene Leitungen aus dem Geschoss darunter in den Dachbodenbereich verlängert werden.
8. Gestaltung der Innenräume: Aufteilung, Verputzen, Vertäfeln, Fliesenarbeiten sowie Maler- und Tapezier-Arbeiten.

Die Aufzählung lässt vermuten, dass es teuer wir. Das muss es aber nicht. Machen Sie sich frühzeitig Gedanken, welche Positionen für Sie unentbehrlich oder verzichtbar sind. Auf diese Weise behalten Sie den Überblick, vermeiden unnötige Kosten und bleiben innerhalb des Budgets.

Auch an dieser Stelle raten wir Ihnen die Firma Baukonzepte in Erkelenz zu kontaktieren. Ein Team versierter Fachleute erörtert, auf Basis Ihrer Wünsche und den Gegebenheiten Ihres Dachbodens,  die nötigen Arbeiten und gibt Ihnen einen verlässlichen Kostenüberblick.

Es werde Licht! – Zusätzliche Fenster auf dem Dachboden

Neben der Tatsache, dass bewohnte Räume gemäß der Bauordnung (DIN 5034 ) es erfordern, dass in ausreichendem Maße Tageslicht zur Verfügung steht, lässt sich ohne Fenster nur schwerlich eine angenehme Atmosphäre schaffen. Wenn Dunkelheit herrscht oder ausschließlich künstliches Licht für Helligkeit sorgt wird kein komfortabler und gemütlicher Wohnraum entstehen..

Als Näherungswert lässt sich die benötigte Fensterfläche mit mindestens einem Achtel der Grundfläche des Raumes beschreiben. Demnach müssen für die Versorgung mit natürlichem Licht neue Fenster oder Dachgauben eingebaut werden. 

In der Praxis heißt das, dass die Fensteröffnungen – alle zusammen genommen – mindestens so groß sein müssen, wie ein Achtel der Raumgrundfläche. Da Dachgeschosse aber schräge Wände haben, wird von den Bauordnungen hier die Raumgröße auf eine andere Weise definiert.

Demnach bildet die Basis zur Berechnung, die Nutzfläche des Dachbodens, welcher eine Mindesthöhe von 2,40 erreicht oder evtl. überschreitet. Das bedeutet – die Fläche unter den Dachschrägen, die niedriger ist als 2,40 m, fließt nicht in die Berechnung mit ein.

Um die Kosten einer erweiterten Tageslichtversorgung durch Fenster zu ermitteln benötigt man die Stückpreise pro Fenster. Die Preise für Dachfenster können allerdings sehr unterschiedlich sein und richten sich nach der Dachfenstergröße, der Kipp – Schließtechnik und den jeweiligen Kosten für den Einbau.

Gemeinhin sollten Sie – selbst bei einfach gestalteten, kleinformatigen Fenstern – Kosten von mindestens 400 bis 500 € inkl. Einbau kalkulieren. Bei großflächigen  Dachfenstern können die Kosten aber durchaus auf  bis zu 3.000 € oder darüber steigen.

Ob Sie neue Fenster einbauen oder bestehende ersetzen, weil diese energetisch nicht mehr den aktuell vorgeschriebenen Wärmedämmwerten entsprechen – die Planung sollte rechtzeitig erfolgen, da ansonsten bereits angebrachte Dämmung im Fensterbereich wieder entfernt werden muss..

Zusätzlich zur Verbesserung der Lichtverhältnisse bietet der Einbau von Dachgauben den Vorteil, dass mehr Wohnraum mit ausreichender Deckenhöhe entsteht und das Raumgefühl verbessert wird.

Gauben indes sind sehr viel kostspieliger als beispielsweise großformatige Dachfenster.

Inklusive des Einbaus werden für Gauben, je nach Bauform mindestens 8.000 bis 12.000 EUR fällig.

Wie teuer ist ein Dachausbau ?

Diese Frage wird vielen, die den Plan für einen Dachausbau ins Auge fassen, unter den Nägeln brennen.  So gerne wir Sie über alle Fakten rund um die Altbausanierung informieren möchten – die Kosten können lediglich eine Orientierungshilfe sein.

Wie teuer etwas wird, kann man pauschal natürlich nur schwer sagen. – Es liegt auf der Hand, dass jedes Haus und jede Dachform anders ist. Es liegen nun mal überall andere Voraussetzungen und Bedingungen vor.

Ganz zu schweigen von Ihren eigenen Ansprüchen, der Art der Nutzung und  Ihrer Wünsche hinsichtlich der Einrichtung bzw. des Qualitätsniveaus der Ausstattung. An dieser Stelle verlässliche Zahlen zu nennen, die exakt auf Ihre Dachbodensituation zutreffen, ist unmöglich.

Es sollte zunächst einmal die vor Ort herrschende Situation erörtert werden. Folgende Punkte sind entscheidend für die Kalkulation und den Zeitaufwand:

1. Zustand und die Art des Daches müssen geprüft werden.
2. Ist bereits eine Dämmung vorhanden oder nicht.
3. Ist die Dämmung noch wirksam oder muss die alte entfernt und ersetzt werden.
4. Welche Maßnahmen beim Innenausbau nötig werden.
5. Welches Ausstattungsniveau soll am Ende erreicht werden.

Dies sind im Wesentlichen die Faktoren, die letztlich kostenbestimmend für einen Dachausbau sind. Es können also, je nach Situation und Wünsche, die unterschiedlichen Kosten für das Ausbauvorhaben stark differieren.

Dennoch –  als sehr grober Richtwert können Sie von ungefähr 900 € bis 1.100 € pro m² veranschlagen. Die Preise sind für viele Fälle in etwa zutreffend, wenn man einen Dachboden komplett ausbauen möchte. Solche “Hausnummern“ ersetzen aber keineswegs die exakte Planung der anfallenden Arbeiten und Kosten im Dachgeschoss Ihres Eigenheims.

Kniestockanhebung für noch mehr Platz

Die meisten Hausbesitzer wollen lediglich mehr Stauraum, Abstellfläche und eventuell etwas Wohnraum dazu gewinnen. Besteht allerdings der Plan den Raum unter dem Dach zu einem vollwertigen Wohnraum mit großzügigem Platzangebot und einer mehr als ausreichenden Deckenhöhe umzubauen, dann stellen niedrige Deckenhöhen, spärliche Drempelmauern bzw. ein Kniestock von geringer Höhe ein echtes Hindernis dar.

Eine Lösung des Problems kann die Erhöhung des Kniestocks sein. Denn wenn das Dach relativ flach ist und der vorhandene Kniestock sehr niedrig, so kann man dieses unter Umständen anheben. Nach der Kniestockanhebung muss das komplette Dach nicht nur abgetragen werden, sondern dessen Dachstuhl ebenfalls erneuert oder wieder aufgebaut werden.

Ein solches Vorgehen sprengt natürlich die Grenzen für einen “normalen“ Dachbodenausbau. In der Praxis werden in den meisten Fällen Kosten von mindestens 12.000 bis 17.000 € alleine nur  für eine Kniestockanhebung beim Einfamilienhaus fällig.

In wie weit sich der Aufwand lohnt, sollte im Vorfeld stets sorgfältig abgewogen werden. Falls Sie jedoch entsprechenden Bedarf haben und höhere Kosten nicht scheuen, dann helfen wir von der Firma Baukonzepte gerne bei der fachgerechten Realisation.

Was kosten Zwischenwände und ein Boden?

Trennwände offerieren die Möglichkeit, gleich mehrere Räume auf dem Dachboden zu schaffen.

Für Zwischenwände in Trockenbauweise können Sie zumeist zwischen 60 und 80 € pro m² kalkulieren. Unentbehrliche Zimmertüren liegen  in der Regel bei ca. 120 – 140 € inkl. der Zarge. Preisdifferenzen nach oben und unten sind naturgemäß möglich.

Je nach Wunsch oder Nutzungsanspruch haben Sie die Wahl zwischen einem Holz- oder Estrichboden.

Entscheiden Sie sich für Estrich, dann kommt sog. Trockenestrich zum Einsatz. Dieser ist zwar kostspieliger als konventioneller Estrich, aber er besitzt den Vorteil, dass er keine Baufeuchte beinhaltet und ohne wochenlange Trockenzeiten sofort begehbar ist.  Die Preise inkl. Aufbringung linken bei ca. 120 Euro pro m².

Sollten Sie für mehr Wohnkomfort eine unsichtbare Fußbodenheizung verlegen wollen, dann bedarf es einer höheren Qualitätsstufe des Estrich-Materials oder sog. Trockenestrichelemente und eines höheren Aufwands für die Bodenleitungen. Hier wird Ihr Portemonnaie schonmal schnell mit 120 – 160 Euro pro m² belastet.

Natürlich darf ein adäquater Bodenbelag nicht fehlen. Die Preise hierfür können sehr unterschiedlich sein. Wer es schnell und preiswert wünscht, der kann zu einen Bodenbelag aus Laminat greifen und legt dafür etwa 10 Euro p.m² auf den Tresen.

Exklusiver sind Fliesen oder modernes Vinyl – diese Beläge beginnen bei 40 Euro pro m² und können jedoch auch ohne Weiteres die 60-Euro-Marke knacken. Für die professionelle Verlegung rufen im Bundesdurchschnitt die Profis zwischen 40 und 60 Euro pro m² auf.

Die Wärmedämmung

Soll der ausgebaute Dachboden als Wohnfläche genutzt werden, müssen die von der EnEV geforderten maximalen Wärmedurchgangswerte bzw. Wärmedämmwerte erreicht werden. Ist bereits eine Dämmung vorhanden muss diese unter Umständen nicht ersetzt werden.

Im Altbau können Sie jedoch in aller Regel davon ausgehen, dass eine komplett neue Dachdämmung erforderlich sein wird. Da für eine Aufdachdämmung die komplette Dacheindeckung entfernt und auch die Verlattung erneuert werden muss, bietet es sich an, auch gleich das Dach neu einzudecken, anstatt die alte Dacheindeckung erneut zu verwenden. Die Preise für diesen Aufwand liegen bei rund 150 bis 250 € pro m² Dachfläche.

Das hört sich kompliziert an und lässt hohe Kosten vermuten. Aber als Gegenleistung  erhalten Sie dann aber auch ein komplett neues Dach, welches in dieser Form mit Sicherheit mindestens 30 – 40 Jahre durchhält.

Ohne Dämmung geht es nicht. – Halten Sie darum nach unterschiedlichen Dämm-Varianten ausschau. Je nach Budget kommen unterschiedliche Dämm-Varianten infrage. Die effektivste, aber auch teuerste Variante ist die sogenannte Aufsparrendämmung, bei der das Dämm-Material zwischen Sparren und Dacheindeckung angebracht wird. Denn diese Vorgehensweise macht es erforderlich, dass das  gesamte Dach abgedeckt werden muss.

Für die Zwischensparrendämmung wird gemeinhin Mineralwolle zwischen die Sparren drückt.

Bei der Dämmung zwischen den Sparren kommt es auf die Tiefe bzw. Stärke der Sparren an. Diese müssen in der Lage sein die Mineralwolle bündig bis zur Außenkante aufzunehmen. Um später die Sparren zu verkleiden, darf nichts überstehen.

Alternativ müssen die Sparren aufgedoppelt werden. D.h. die Tiefe des Sparrens wird durch die Aufbringung weiterer Latten verstärkt. Zwar geht dadurch unter Umständen wertvoller Wohnraum verloren, aber eine unzureichende Dämmung dürfte im Winter die Kälte und im Sommer die Wärme nicht in ausreichendem Maße aussperren.

Eine sog. Untersparrendämmung ist die einfachste Methode. Wie der Begriff schon aussagt, werden dabei leistungsfähige Dämmplatten unter die Sparren montiert. Um den Innenraum nicht über die Gebühr zu verkleinern sind die Platten entsprechend dünn.

Ein effektive Dampfbremse ist unerlässlich. Eine nicht vorhandene oder fehlerhaft angebrachte bzw. schadhafte Dampfbremse wird kurz oder lang den gesamten Umbau ruinieren. Es entsteht ein Feuchtklima, welches wie in einer Petrischale, Bakterien und Schimmelsporen eine Heimstadt zur Vermehrung bietet.

Ist der Dachboden schon mit einer Dampfsperre ausgerüstet, dann muss diese unbedingt auf evtl. Schäden wie Risse und Löcher geprüft werden. Insbesondere in längeren Regenperioden kann eine insuffiziente Sperre im Nachhinein eine Menge Ärger verursachen.

Eine PE-Dampfbremsfolie ist dazu da, den Dachboden zum Wohnraum hin abzudichten, damit Feuchtigkeit aus diesem nicht als Kondenswasser ins Dämmmaterial eindringen kann. Da die Dämmung immer kälter ist, entsteht aufgrund der Temperaturunterschiede, in den Zwischenräumen Kondenswasser welches von kalter Luft nur unzureichend aufgenommen werden kann.

Sobald ungeschütztes Holz über einen längeren Zeitraum mit Wasser in Berührung kommt, wird es Schimmel verursachen, der im Laufe von Jahren sogar das Holz marode macht.

Zwischenwände beim Dachbodenausbau

Nachträgliche Wände errichtet man beim Ausbau des Dachbodens in aller Regel als Trockenbauwand aus stabilen Gipskartonplatten. Diese Platten sind den meisten von uns als “Rigipsplatten“ bekannt. Doch diese Bezeichnung ist ein eingetragenes Warenzeichen der Firma Knauf.

Diese Platten sind für den Ausbau normaler Zimmer grau und für Nassbereiche grün eingefärbt und imprägniert. Die Gipskartonplatten schraubt man auf ein zuvor installiertes Ständerwerk aus Metallprofilen.

Auf die Rückseite dieser Metallprofile wird vor der Verschraubung ein Dichtungsband zur Schalldämmung geklebt. Sind die Wände fertig, haben sie eine Stärke von etwa 10 Zentimetern.